לייעוץ אישי, חייג:

טל:03-9109222
נייד:052-5288412
דוא"ל:dalia_jacoby_s@walla.com
דוא"ל:daliajc@gmail.com


צדק צדק תרדוף דברים ט"ז
מאמרים
דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38  פינוי בינוי/ בינוי פינוי
"דייר סרבן" הינו דייר בעל זכויות בבית משותף המסרב לחתום עם יזם ומעמיד בסכנה פרויקט שלם הבא לרווחת הדיירים האחרים בבית המשותף ושיפור איכות חייהם, לרבות היערכות לרעידות אדמה, על מנת "לסחוט" תמורה גבוהה יותר ביחס לשאר הדיירים.
מה דינו של "דייר סרבן" המסרב לפנות את ביתו במסגרת פרויקט פינוי בינוי, מה הקריטריונים הסבירים לסירוב כזה ומהם אינטרסי זכויות וחובות הצדדים המעורבים, הציבור והאיזון הראוי ביניהם.

המסגרת החוקתית  - חוק פינוי ובינוי (פיצויים) , תשס"ו -    2006

סעיף 2 לחוק קבע אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי. ובלשון סעיף 2 לחוק:
2."(א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה - בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בן השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית;
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות - המגורים החלופיים  שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת פינוי ובינוי;
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר.
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב)  לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) - העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות.
(ג)  בסעיף זה -
"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
כן נאמר בסעיף 5 לחוק שכותרתו: "תחולת פקודת הנזיקין" "על עוולה לפי סעיף 2, יחולו הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראות חוק זה".
בדברי ההסבר להצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ה-2005, הצ"ח 1814, שפורסמה ביום 16/7/05 נאמר כי: "הצעת החוק נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת שבה הוא משתמש פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה".
כן נאמר בדברי ההסבר להצעת החוק:
"מאחורי הצעת החוק עומדת תפיסה שלפיה התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף" (תוך הפניה לרע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (להלן: "פס"ד צודלר"), בו נקבע כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלאסית והיא כשלעצמה מוגבלת בזכות הקניין של בעלי יתר הדירות בבית המשותף).
בדיון בכנסת אמר מציע החוק ח"כ ניסן סלומינסקי את הדברים הבאים (דברי הכנסת מיום 19/7/05 בעמוד 24430):
מה שקורה בפועל הוא, שכמעט כל האתרים של משרד השיכון  תקועים ולא יכולים להתפתח, מפני שכמעט בכל אתר יש מה שנקרא "דייר סרבן". כשאני מדבר על דייר סרבן, זה לא מי שמתנגד מסיבות אמיתיות וענייניות. עליו החוק לא מדבר. מדובר על מישהו שמסיבות לא סבירות, בדרך כלל מתוך רצון לסחוט יותר תשלום, מסרב ותוקע את כל האתרים. לכן, רוב האתרים היום תקועים. באה הצעת החוק הזאת ואומרת, שבמצבים כאלה, ואך ורק במצב שהדייר מתנגד מסיבות לא סבירות, רשאי בית המשפט לקנוס את הדייר. לא הלכנו על פינוי, אלא לקנוס את הדייר המסרב ולחייב אותו בתשלום הנזקים שהוא גרם לכל הדיירים האחרים. 
הן דברי ההסבר להצעת החוק והן דברי הכנסת מפנים לדברי כבוד השופט חשין בעמודים 562-563 לפס"ד צודלר (עליו מתבססת גם הצעת החוק) "הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו  בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה. דיברנו בלשון של ויתור, אך לאמיתם של דברים הוויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין".
לאחרונה בית המשפט מחמיר עם הדייר הסרבן ומחייב אותו לפצות את הדיירים בסכומים לא מבוטלים.
בפס"ד ת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ שניתן 16.05.2012 נאמר:
"משסיכלה הנתבעת שלא כדין את עסקת הפינוי-בינוי, זכאים התובעים לפיצוי בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מכך, השווה להפרש שבין שווי הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש ולבין שווי הדירות הקיימות".
בית משפט חייב את הדייר הסרבן לפצות את הדיירים ב-2,400,000 ₪ בצירוף הפרשי  הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל,  בנוסף לשכר טרחת עו"ד בסכום של 100,000 ₪.
בפס"ד נבט נ' אנוך ואח' נאמר:
"כאשר האינטרס הציבורי הינו להיטיב עם אוכלוסיות המתגוררות בשכונות מצוקה ובתנאי דיור קשים, אינטרס המשתלב היטב עם החוק שמטרתו היתה לתת עדיפות לאינטרס הקנייני של רוב הדיירים המעוניינים לשפר את רמת ואיכות חייהם לעומת האינטרס הפרטי של דייר סרבן זה או אחר, במיוחד כשאין לו בסיס לסירוב סביר, אלא מטרתו להגדיל עקב סרבנותו את הפיצוי שיקבל, כך שיהיה גבוה יותר מהפיצוי של הדיירים האחרים".
בית המשפט קבע כי לא נסתרו חוות דעת המומחה מטעם המשיבים שסכום הפיצוי הינו ההפרש בין שווי דירת ההטבה לערך הדירה כיום, העומד על  681,000 ₪, ולכן קיבל את התביעה וחייב את המערערת בתשלום סכום זה בתוספת של 12,000 ₪ שכר טרחת עו"ד.